मुंबई: रिअल इस्टेट क्षेत्रात आणि विशेषतः गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या पुनर्विकासात 'हस्तांतरणीय विकास हक्क' (Transferable Development Rights, TDR) हा नेहमीच कळीचा मुद्दा राहिला आहे. मात्र, टीडीआरच्या गैरवापरावरून होणाऱ्या कायदेशीर कुरबुरींना आता मुंबई उच्च न्यायालय यांनी एका महत्त्वपूर्ण निकालाद्वारे लगाम घातला आहे. "ज्या जमिनीवरून टीडीआर निर्माण झाला, त्या टीडीआरचा वापर करून दुसऱ्या ठिकाणी बांधलेल्या इमारतीवर वा सदनिकांवर मूळ जमीनमालक हक्क सांगू शकत नाही," असा स्पष्ट निर्वाळा उच्च न्यायालयाने दिला आहे. टीडीआर अनियमिततेच्या प्रकरणात थेट तिसऱ्या पक्षाला वेठीस धरण्याऐवजी, संबंधित विकसकाकडून केवळ आर्थिक नुकसानभरपाई मागणे हाच कायदेशीर मार्ग असल्याचे न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे.
न्यायमूर्ती संदीप मारणे यांच्या एकलपीठासमोर ठाणे येथील एका जमिनीशी संबंधित खटल्याची सुनावणी झाली. हे प्रकरण सर्व्हे क्रमांक 29/6 मधील जमिनीच्या मालकीहक्कावरून उद्भवले होते. विनोद आनंद यांनी या जमिनीवर त्यांचा हक्क असल्याचा दावा केला होता. या हस्तांतरणाचा फायदा म्हणून विकसकाला टीडीआर मिळाला. हा टीडीआर नंतर शेजारील अब्दुल अझीझ यांच्या मालकीच्या जमिनीवर वापरला गेला, जिथे अझीझ यांनी विकसकाशी स्वतंत्र करार करून विकासाचे हक्क दिले होते.
वादाची ठिणगी तेव्हा पडली, जेव्हा टीडीआर वापरून अब्दुल अझीझ यांच्या भूखंडावर उभारलेल्या इमारतीतील 41 सदनिकांवर विनोद आनंद यांनी दावा केला. अझीझ यांना त्यांच्या जमिनीच्या मोबदल्यात या सदनिका मिळाल्या होत्या. आनंद यांच्या मते, टीडीआर त्यांच्या दाव्याखालील जमिनीतून आला असल्याने त्यातून निर्माण झालेल्या मालमत्तेवर (सदनिकांवर) त्यांचा हक्क आहे. त्यांनी थेट शेजारच्या जमीनमालकांना (अझीझ यांना) या वादात प्रतिवादी म्हणून ओढले होते. मात्र, उच्च न्यायालयाने हा दावा कायदेशीर कसोटीवर अमान्य ठरवला.
न्यायालयाने टीडीआरची तांत्रिक आणि कायदेशीर बाजू उलगडताना अतिशय मार्मिक निरीक्षण नोंदवले. न्यायालयाने स्पष्ट केले की, टीडीआर हा जमिनीपासून वेगळा करता येणारा विकास हक्क आहे. एकदा का तो मूळ जमिनीवरून वेगळा होऊन दुसऱ्या भूखंडावर "लोड" (वापर) झाला, की त्याचा मूळ जमिनीशी असलेला स्थावर मालमत्तेचा संबंध संपुष्टात येतो. त्यामुळे, ज्या तिसऱ्या पक्षाच्या जमिनीवर हा टीडीआर वापरला गेला आहे, त्या पक्षाला मूळ जमिनीच्या मालकीहक्काच्या वादात 'आवश्यक पक्ष' (Necessary Party) मानता येणार नाही. थोडक्यात सांगायचे तर, 'झाड तुमचे असले तरी त्याचे फळ बाजारात विकल्यावर त्यावर तुमचा हक्क उरत नाही', अशा स्वरूपाचा हा निर्णय आहे.
जर या प्रक्रियेत फसवणूक किंवा गैरव्यवहार झाला असेल, तर काय करावे? यावरही न्यायालयाने स्पष्ट मार्गदर्शन केले आहे. अशा परिस्थितीत सदनिकांवर ताबा मिळवण्याचा प्रयत्न करणे चुकीचे आहे. त्याऐवजी, संबंधित विकसकाकडून आर्थिक स्वरूपात मोबदला वसूल करणे हाच योग्य आणि न्याय्य पर्याय ठरू शकतो. निष्पाप तिसऱ्या पक्षाच्या मालमत्तेवर हक्क सांगणे कायद्याला अपेक्षित नाही, असे न्यायालयाने अधोरेखित केले.
ठाणे येथील कनिष्ठ न्यायालयाने दिलेल्या निकालाला अंशतः रद्द करत, उच्च न्यायालयाने भविष्यातील टीडीआरविषयक खटल्यांसाठी एक भक्कम दिशादर्शक तत्त्व घालून दिले आहे. या निर्णयामुळे दिवाणी दाव्यांची अनावश्यक व्याप्ती कमी होणार असून, टीडीआर व्यवहारांमध्ये अधिक स्पष्टता येईल, असे मानले जात आहे.
